租賃債務之擔保－法定留置權與押租金

Q:租賃債務之擔保－法定留置權與押租金

A:當事人簽訂租賃契約後，勢必擁有一些權利以及應承擔之義務，享受權利固然容易，但要每個人都實際履行義務，就沒這麼簡單了，往往一方未履行義務就成了另一方的負擔，因此，在契約簽訂時，實務上當事人常以押租金當作擔保，或者法律上亦有賦予出租人在不動產上有法定的留置權，好讓出租人有個保障，那麼，何謂押租金?何謂法定留置權呢?

所謂押租金，有些人可能會誤以為押租金未交付，則租賃契約就不成立，而實際上押租金並非租賃契約的生效要件，其為租賃契約之外，當事人另外訂立的契約，以擔保未來承租人履行支付租金的義務或是因租賃所生之債務履行，若租賃契約期滿後，承租人並未有積欠任何租金或是無另外產生之債務，則可要求出租人返還。另依土地法第99條的規定，以房屋為租賃物時，押租金之金額不得逾二個月房屋租金之總額，而超過的部分得以抵付房租。
所謂法定留置權，必須是針對標的為不動產所訂立的租賃契約，而承租人就該契約所生之債務尚未清償，此時出租人得就承租人置於該不動產之物行使留置權，但禁止扣押之物不在此限，如承租人耕作上必須之農具、牲畜、肥料及農產物(民法第445條及土地法第118條參照)。而留置權的範圍僅限制在承租人應負擔之債務範圍內(如未繳納的租金等)，出租人不得任意留置承租人之物，以免侵害承租人之財產權。