合法轉租與違法轉租

Q:合法轉租與違法轉租

A:民法上對於轉租是否合法以是否得出租人承諾來區分，經承租人同意而轉租則為合法轉租，此時原承租人成為實務上常聽到的「二房東」；未經出租人同意則為違法轉租，出租人得終止契約依民法第767條向次承租人請求返還租賃物予自己(若未終止契約僅得請求返還給承租人)。惟若租賃物為房屋，除了簽訂契約時有特別約定不得轉租外，原則上承租人得將房屋之一部轉租於他人。

至於合法轉租後，出租人與原承租人以及次承租人間的法律關係為何?
1. 原承租人與次承租人間訂立了一個新的租賃契約，因此各須負起租賃契約當事人之權利義務(參照民法第421條以下)。
2. 出租人與原承租人間的租賃契約並不受影響，原本的租賃契約仍然存在，但對於次承租人應負責之事由所生之損害，必須負起損害賠償責任(民法第444條參照)。
3. 出租人與次承租人間並未產生任何契約關係，因此，若次承租人對於房屋造成毀損時，出租人係依民法第184條向次承租人主張侵權行為之損害賠償或對承租人依民法第432條請求損害賠償。