承租人的終止權-租約未到期，可以提前解約嗎？

Q:承租人的終止權-租約未到期，可以提前解約嗎？

小丸子、胡迪、三眼怪、豆豆龍、熊大、辛巴六人為大學的好朋友，在學校附近共同租了一棟透天厝一起分擔房租，簽約時先支付了一個月的押租金給房東，並約定租約為一年。六人原本想說在這棟如果住的習慣，打算再續約一年，孰料，才住了半年，隔壁的房子也出租給其他幾位大學生，自此，幾乎每天晚上都可以聽到隔壁狂歡的聲音，導致六人居住品質下降，六人經過討論後決定向房東提前終止租約，此時房東該如何因應?

A:原則上針對定期租賃，當事人不得任意終止租約，因此房客除了有法律上規定之事由，如因租屋之瑕疵有危及承租人之安全或健康、出租人不履行修繕義務、房屋一部滅失係因不可歸責承租人之事由而致存於部分不能繼續居住、第三人就房屋主張權利致不能使用收益、承租人死亡(民法第424條、第430條、435條、第436條、第452條參照)，或是於契約上有約定「房客得提前終止(至少一個月前通知房東)」，始能片面終止契約。
若是無約定房客得提前終止，也無法律規定事由，房客欲提前終止租約，則屬房客違約，此時應視契約中違約賠償之方式決定賠償金額，而通常房東會要求沒收先前支付之押租金來作為違約金。於此情形，房客欲終止租約時，至少提前一個月告知房東，好讓雙方協議事後處理方式。

本案例中，小丸子等六人在與房東簽約時，並未特別約定房客得提前終止，而鄰居太吵並不能歸責於房東，因此不符法律所規定之事由，故若要提前終止租約，房東可以向小丸子等六人請求支付違約金或協議直接沒收押租金。