前言
根據內政部統計資料(https://reurl.cc/vm5myL)，111年第2季底我國屋齡20至40年的房屋比例達42.56％，超過40年屋齡的更高達34.04％，而20年屋齡以下的則僅有23.41％。也就是我國將近八成都是20年以上的老房子，再加上台灣地震、颱風頻繁的外在環境影響，因此也就造成老屋鄰居間相當常見的爭議：漏水問題。
漏水或許不是危及身家性命的大問題，但親自碰到時，過程繁雜的程度可會讓人抓狂，一點都不容易處理。以下就是這樣的案例：
案例事實
阿明的房子雖已屋齡25年，但多年來維護良好，加上室內寬敞、採光充足，因此委託仲介出售也談了一個好價格並順利簽約。但在過戶、交屋前，樓上卻突然發生嚴重漏水，造成阿明的餐廳及臥室多處滲水、牆面油漆剝落、衣櫃發霉，甚至木質地板也因為地面嚴重泡水導致多處隆起。在確定房子無法依約定日期交屋後，阿明不得已只能跟買方解約，還必需額外負擔相關代書費、仲介費等解約衍生費用共15萬元。
如果阿明與樓上鄰居阿珍就賠償金額無法協商和解，阿明在訴訟上該如何主張自己權利？
勝訴律師：江楷強律師
處理漏水問題，最重要的是先找出漏水原因，畢竟漏水原因不同，訴訟上提告的對象就不同，要是告錯對象那肯定是敗訴的結果(如果漏水來源是「專用」或「約定專用」部分，應由個別住戶負責；如果是「公用」部分，則是由管委會負責)。當漏水原因有爭議時，建議這時可以先跟「可能」為漏水來源的鄰居協調，花點小錢共同委請防水抓漏公司到場檢視、初步了解漏水原因，並請抓漏公司分析漏水原因及製作估價報告，至少可作為日後協調不成時，向法院起訴的基本依據。
這樣的做法還有另外的優點，有時漏水原因其實是自家造成的，先請抓漏師父檢測也可以事先評估訴訟結果，避免花時間、心力提告並預繳高額鑑定費後，訴訟中鑑定卻發現跟原本預想的情況完全不同，這時可就後悔莫及了。
在確定漏水原因後，就財產損害部分，阿明可以請求的項目包括：
1、裝潢、家具毀損之損害。
2、因漏水而直接導致的其他損害(如解約衍生費用15萬元)。
3、房屋漏水日起至將來修繕完成日止，按月給付無法居住使用期間的損害。
4、阿明可以請求精神賠償嗎？
答案是不一定，有的判決認為，「居住安寧」或「居住便利與舒適」的人格法益也應受法律保護，如果侵害的「情節重大」，被害人可依民法第195條規定請求非財產上損害賠償。但問題來了，漏水到什麼程度可以算是「情節重大」？就算經認定為「情節重大」，法院還會審酌雙方身分、地位、經濟狀況判斷應賠償金額的多寡，這部分可說是毫無客觀標準，這就看個案情形及法官認定了。
除了金錢賠償，當然還是必需將房屋修復至不漏水的狀態，才能一勞永逸解決漏水問題。因此訴訟上也可依據公寓大廈管理條例的規定，要求樓上鄰居阿珍應容忍我方進入家中修復漏水並負擔修復費用，在訴訟過程中，如果雙方就漏水原因有爭執，就必需請法院囑託專業鑑定機關到場鑑定(如土木技師公會等)，鑑定的內容包括：漏水原因、修繕項目、修復工法、修復費用等項目，畢竟法官、當事人及律師都不具備漏水修復的專業，所以一定要付費委請專業機關鑑定釐清爭議，法官也才有判決的理由。
其實本案訴訟過程遠比上面的案例還複雜許多，這裡為便於說明及閱讀，因此將案例簡化，主要在說明漏水情形發生時，訴訟上應如何處理及通常會碰到的爭議。
實際案例則是樓上屋主阿珍也是近期才交屋，交屋沒多久就發生漏水而被樓下鄰居阿明提告，因此同時間阿珍也向前屋主提告請求賠償，一時間變成阿明告阿珍、阿珍告前屋主的混亂局面，且2件訴訟同時在法院由不同法官審理。
慶幸的是，因為我們訴訟前的準備工作相當充分，土木技師的鑑定結果也完全認同我方主張，因此也受到承辦法官的支持，最後在法官的勸說下，阿珍不僅自行修復漏水問題，也同意以分期付款的方式賠償我方所受損害，雙方在短時間內以訴訟上和解的方式平息這件爭議。
訴訟只是解決爭議的手段之一，重點仍在解決紛爭。因此多數情況我們還是會建議儘量透過和解方式平息紛爭，畢竟法院的天威難測，沒有穩贏的訴訟，縱使一審勝訴也不代表二審可以同樣的順利；且不服的一方提出上訴後，雙方都必需付出額外的時間、心力、費用繼續進行訴訟程序，因此在多方情況考量下，我們還是會建議早日和解，以節省日後無法預測的訴訟成本。
