前 言
上篇解說後，在了解民法第820條共有物管理的規定後，我們回到本案例的問題：
一、S有權利主張A佔用了共有的土地、要求A拆屋還地，並給付佔用期間的租金嗎？
二、A的房子已經蓋了十幾年了，可以主張不拆嗎？A該如何協助維護法律上的權益？
其實問題一、二只有一個重點，關鍵就在民法第820條，也就是A在共有土地上蓋房子，到底有沒有符合民法第820條規定的其中一種管理使用方式？
律師評析
如果沒有符合，A的房子等於侵害了其他共有人的所有權，投資客S起訴有理由，法院會判決A敗訴並應拆屋還地，A在當地居住十幾年的房子就會被拆除而全家流落街頭，還要給付占用期間的利息；
反之，如果有符合，當然A就不用拆，可在當地繼續使用該房子，法院會駁回投資客S的訴訟。
在我們接受A的委託後，首要任務就是向法院證明A在共有土地上搭建房屋，確實符合民法第820條第1項規定的「分管約定(經全體共有人同意)」或「分管決定(經共有人多數決同意)」。最好的情況當然是證明當年搭建時，確實得到全體共有人的同意，如果無法證明，退一步至少也要證明有得到多數共有人的同意。
因此我們先製作「土地使用同意書」請各共有人簽名，部分無法簽名或因特別原因拒絕簽名的共有人，則請法院傳喚相關證人到庭，透過詢問證人的方式，讓法院了解當年的搭建原因、過程、家族共有人間相處情形、多年來土地及建物之使用現況等事實，以證明A在共有土地上搭建房子確實符合民法第820條第1項「分管約定」或「分管決定」的要件。
相對的，S在訴訟中則極力主張我方所提出的土地使用同意書及證人證詞的不合理、不可採信，並主張A搭建房屋之行為違反農地使用規定，甚至另行向主管機關提出許多相關檢舉。
在歷經了二審13次開庭，我們也認為各項證據都相當充分後，卻收到了高等法院的判決書：
敗訴，A應拆除房屋並將土地返還給各共有人！
判決理由先認定A搭建房屋之行為符合民法「分管決定」的要件，但也認為這樣的管理方式並未顧及其他共有人的權益，有欠公平，構成權利濫用，因此判決A應拆屋還地。
但是，這樣的判決理由，大家有發現哪裡怪怪的嗎？
訴訟中雙方的爭執焦點，從來就沒有討論土地使用是否「公平」的問題，那麼法院可以另外跳脫雙方主張的內容，自行以從來不在雙方攻防範圍內的理由來判決嗎？
又如果某個X爭點在訴訟中從來沒經過雙方討論，法院卻直接對X作出認定、沒詢問雙方意見並以此判決，會不會對其中一方造成突襲而導致判決不公平的結果？
另外再檢視民法820條第2項的規定，如果認為分管約定或決定有「顯失公平」的情形，那也是由不同意的共有人另行向法院聲請裁定變更，也就是說：在不同意的共有人沒有另行聲請裁定變更前，法院是不能主動介入判斷的。畢竟分管契約或決定有沒有「顯失公平」，涉及每位共有人不同的利益考量，必須經過詳細的調查、辯論、審理才能釐清，因此法條明文規定這部分的糾紛，應由法院以獨立的案件進行審理，並以裁定或判決之方式作成最後決定。
訴訟結果常常是難以預測的，法官本於憲法賦予的權利，本可依其自由心證判斷，縱使認為判決違法、顯然矛盾或錯誤，當事人也只能依法提起上訴。
慶幸的是，在我們提起第三審上訴後，最高法院也認同我們上面所提出的質疑，因而有了上開最高法院110年度台上字第1623號的判決(https://law.judicial.gov.tw/FJUD/default_AD.aspx)，最高法院很快的將案件發回，而高等法院重新審理後也認為本案確實符合民法「分管決定」的要件，最終駁回S的訴訟。
本案例中的爭議在實務上相當常見，許多人會誤以為我是土地1/5的共有人，理所當然就可以使用1/5的土地；或認為父執輩多年前在共有土地上建屋，我當然理所當然也可以繼承並長久居住，而疏未考慮民法共有物使用管理的相關規定。一旦土地的應有部分經過數次繼承、買賣，共有人越來越多，將來任何一位共有人都有權利向法院提起拆屋還地及給付租金的訴訟(依法可請求過去5年的租金)，這時如果佔用人無法具體舉證，恐怕就會面臨拆屋還地流落街頭的命運了。因此還是建議目前正使用共有土地的共有人，一定要先預作打算，不論透過分割共有物、取得多數共有人的同意使用書等方法都可以，才不會突然面臨本案例中的窘境而措手不及。
