勝訴律師：江楷強律師
前言
房東出租房子，最怕的就是碰到拖欠房租又霸佔房屋不肯搬走的房客，房東雖然是所有權人，但房客在租約期間享有房屋的使用權，房東不能自行進出，如果簽租約時也沒有經過公證的情況下，房東就只能透過訴訟程序解決了。本篇文章主要以訴訟的角度，提醒房東在訴訟過程中應注意的事項，當然如果真的不想透過冗長的訴訟程序，文末也會分享一些灰色地帶的做法，就一併提供各位房東參考。
提起「遷讓房屋」的訴訟並不難，但訴訟過程如何進行、書狀該怎麼主張，甚至讓房客知難而退自行搬走，就是門大學問了，尤其每位法官訴訟審理方式都不同，訴訟中如何提出主張，都會影響最後的判決結果。本篇文章就是改編自實際經手的案例，以訴訟角度提出各項分析供各位房東參考，當然也希望各房東出租過程都能一切順利不要碰到類似的麻煩。
事實經過
A房東把自己的店面以每月28,000元的價格出租給B房客，租期2年，但租期屆滿後房客卻不願搬離房屋、鐵門拉下避不見面、拒接電話，A房東在抵扣2個月的押金後，不得已自己撰寫起訴狀，向法院起訴請求房客遷讓房屋，起訴的聲明包括：(一)遷讓房屋。(二)給付自租期屆滿至交屋日止之房租。
然而很不巧的是，A房東自己寫起訴狀送法院後，第一次開庭就碰到台中地院某位以「嚴厲又強調效率」聞名的法官，法官在訴訟過程中以他特有的審理方式向A房東提出的一連串法律問題，都讓第一次進法院、毫無訴訟經驗的A房東感受到前所未有的震撼教育，許多問題當場不知怎麼回答。第一次開庭結束後，便立刻透過代書朋友的介紹前來事務所諮詢。
在詳細會談、了解案情並看過A房東提供的租約相關文件後，我們決定先向法院聲請傳喚重要證人以證明A房東主張的事實，並向法院遞狀變更訴之聲明：
(一)遷讓房屋，並將房屋騰空返還原告。
(二)被告應給付自租約期滿日起至騰空返還房屋日止之租金。
(三)被告應將戶籍自該房屋遷出。
(四)假執行之請求。
【特別提醒】
訴之聲明非常重要！這代表了原告希望法院判決的事項。請注意，法院在訴訟中是一個非常被動的角色，只會針對原告起訴所主張的事項進行審理，至於其他可以主張的權利，如果原告沒有自己主張，法官是不會主動審理的，也就是俗稱的「不告不理」。
之所以要變更訴之聲明，是因為我們發現在租賃期間房客可能有進行裝潢，另外我們向戶政事務所確認後，並發現房客有將4位家人遷入戶籍，而這些都必須透過法院判決的強制力，才能夠對B房客強制執行。
如果依照原本A房東自己寫的起訴狀，就算勝訴了，法院也不會處理戶籍遷出、拆除裝潢原屋況返還的部分，到時房東只能另外提起新的訴訟，處理拆除裝潢、遷戶籍的部分了。所以在本案中，變更並提出正確的訴之聲明，一併處理所有爭議，就非常的重要。
在法庭訴訟之外，我們也陪同A房東到現場，透過詢問社區保全的方式，確認B房客的居住情形，並藉機向B房客說明相關法律效果。慶幸的是經我們勸說後，B房客即很快的自行拆除相關裝潢、戶籍遷出並返還鑰匙，大幅減少許多訴訟的時間。而最後法院也依我們的主張，判決B房客應給付7個月的房租給A房東，順利協助A房東取回房子。
