法院拍賣不動產，債權人聲明承受前一定要注意的重點！

前言

　當債務人欠錢不還，債權人當然可以透過法院強制執行程序查封、拍賣債務人的不動產，以法院拍賣不動產後所得的價金受償。但如果債務人的房子坐落市區精華地段，拍賣價格合理，債權人也很喜歡，可以在拍賣過程中向法院主張以「債權額」抵繳拍賣價金，直接取得債務人的房屋嗎？

例如，某間房屋在法院第二次拍賣的底價為1,000萬元，一般人如果要投標，需要先繳納2~3成押標金，並於得標後7日內補繳得標金額7~8成的尾款(依各法院有不同)。

但如果拍賣現場沒人出價投標，負責拍賣程序的司法事務官就會詢問台下民眾：「本件○○○不動產今日沒有人出價，有沒有到場的債權人，願意以拍賣底價承受？」如果債權人阿明也有到場，阿明認為該房屋地段佳、價格合理，將來一定有上漲空間，那麼阿明可以向法院主張以自己1000萬債權，抵繳拍賣底價1000萬元，而不用再付其他費用直接取得這間拍賣房屋的所有權嗎？

答案是不一定！

律師評析

　很多人可能都有這樣的誤解，以為「債權人承受」就是直接以債權額、拍賣底價二者直接相減，如果「債權額≧拍賣底價」，債權人就可以直接取得這間拍賣房屋的所有權；反之，如果「債權額＜拍賣底價」，債權人在補繳差額後，就可以取得這間拍賣房屋的所有權。

如果在拍賣程序中只有一位債權人，這樣的想法或許問題不大，但拍賣程序中如果有多數債權人，這樣的想法就會發生很大的問題！

試想，法拍程序中如果有人出價得標且有多數債權人的情況，法院就會依各債權人債權比例，製作分配表分配拍賣價金，當不動產的拍賣價金「小於」各債權人總債權的情況下(例如不動產拍賣得標價1000萬，但各債權人總債權額卻有2000萬)，各債權人就只能依照債權比例部分受償，而無法全額受償，以維持各債權人間的公平。

債權人間的公平，當然不會因為拍賣不動產是「投標人出價得標」或「債權人以拍賣底價承受」而有不同，因此在債權人以拍賣底價承受的情況下，法院就會以債權人承受之拍賣底價，當作拍賣所得金額，所以債權人阿明如以1000萬承受，就等同於拍賣現場有人出價1000萬得標，為了方便說明，我們先忽略執行費、土增稅、優先債權，也不計算利息、違約金的情況下，各債權人分配情形就會如下列表格所示：

如果拍賣所得金額1000萬，A、B、C銀行原本可分配金額是250萬、200萬、5萬元，這樣的權利當然不會因不動產是「投標人出價得標」或「債權人以拍賣底價承受」而有不同，而且拍賣所得金額，本來就應該依債權比例分配給各債權人，聲明承受的債權人也應同樣享有受分配的權利。所以本案例中，阿明最多只能受分配500萬元，但房屋承受底價是1000萬元，所以阿明承受後，必需再補繳差額500萬元，等補繳完畢後，法院才會發給阿明權利移轉證書。

大家發現重點了嗎？

債權人承受後要不要補繳差額、補繳多少差額？重點不是阿明的執行名義、聲請強制執行時記載了多少債權額，而是法院最後製作的分配表內所記載阿明的「可受分配債權額」，這部分才是阿明可以抵繳的數額。

但「可受分配債權額」實際上是多少？阿明在聲明承受的當下是不會知道的，因此實務上就曾多次發生債權人承受時，誤以為可直接以債權額抵繳，想說債務人欠我這麼多錢，用債權換一間房子也不錯，忽略了同一執行程序中還有其他併案債權人也同樣對債務人持有高額的債權(如上面表格的A、B、C銀行)，導致最後聲明承受的債權人因無力繳納差額，法院只能再次重新拍賣的結果。

那麼債權人到底該如何判斷能不能承受？事實上不論投標、承受都涉及高度專業，不只需要會分析不動產價值，債權人承受時還必需先詳細計算各債權人的債權數額、有無優先受償的債權(如執行費、土地增值稅、抵押權等)、各債權人可受分配的數額等，等於是在法院拍賣之前，預設可能情況先製作一份分配表，如果沒有相關實務經驗，真的不容易。因此強烈建議有意承受的債權人一定要先對案件有整體的了解，詳細估算、分析後再於拍賣期日到場主張承受，否則如果債權人承受後才發現無力繳納差額，且法院再行拍賣的價金又低於前次債權人主張承受的底價，那麼前後二次拍賣的差額，法院事後就會對主張承受卻無力繳納差額的債權人強制執行了。