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出租人收回房屋之限制--簡論土地法第100條

2019-11-08

案例

A先生將其所有房屋一棟出租予B小姐,租期為2年,雙方並簽立書面租約,租期屆至後,A先生未另與B小姐續立書面,仍任由B小姐繼續使用房屋,並收取租金,現今A先生欲收回房屋,該怎麼做?

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一、現代人常見以房地產做為投資標的,其中出租既有房屋,以所收取之租金作為被動收入之投資方式最為常見,本案A先生即為是例。

 

二、依案例事實,A先生出租自有房屋予B小姐2年,雙方並簽有租賃契約書,依民法第422條本文之規定,雙方就系爭房屋成立定期租賃契約關係。惟本案A先生於租賃期限屆滿後,仍任B小姐繼續使用系爭房屋,並收取B小姐繳付之租金,依民法第451條之規定,租賃期限屆滿後,承租人仍為租賃物之使用收益,而出租人不即表示反對之意思者,視為以不定期限繼續契約,因此,A先生與B小姐就系爭房屋之租賃關係於原租期屆滿後,因A先生未反對B小姐繼續使用而自定期租賃關係法定更新為不定期租賃契約。

 

三、按「土地法第一百條之規定於施行前未終止契約之不定期租賃亦適用之,至定期租賃契約無論其訂約係在施行前抑在施行後均無同條之適用」、「定期租賃契約無土地法第一百條之適用已見院解字第三四八九號解釋,…如其租賃期限於房屋租賃條例施行前屆滿而其期限屆滿後又無民法第四百五十一條所定情形者,乙自得依民法第四百五十五條向甲請求返還租賃物」、「未定期限之房屋租賃契約定有出租人於一個月前通知承租人應即遷讓之特約者,仍應依土地法第一百條之規定辦理…。」(分別為司法院院解字第 3489 號、 院解字第 4005 號及院解字第 3953 號意旨可參)。

參酌上述實務見解及民法租賃規定,原則上,於定期租賃契約關係,當租賃期限屆滿時,租賃關係隨即消滅,出租人即得請求承租人返還租賃物,惟於不定期租賃契約,若租賃標的物為房屋時,因土地法第100條另有明文規範,依「特別法優於普通法」原則,排除民法第450條第2項本文「得隨時終止租約」之適用。

 

四、本案例A先生與B小姐就系爭房屋既已轉為不定期租賃契約關係,若A先生欲收回系爭房屋,僅能依土地法第100條之規定,須有下列列舉事項之一之情形,始得收回房屋:一、出租人收回自住或重新建築時;二、承租人違反民法第四百四十三條第一項之規定轉租於他人時;三、承租人積欠租金額,除擔保金抵償外,達二個月以上時;四、承租人以房屋供違反法令之使用時;五、承租人違反租賃契約時;六、承租人損壞出租人之房屋或附著財物,而不為相當之賠償時。探究土地法第100條各款規定,其中第2款至6款均係規範承租人具可歸責事由時,始賦予出租人得行使租約終止權,因此對於承租人無違反租約或可究責事由之情形下,出租人僅限於收回「自住」或「重新建築」時,始能終止租約。復參酌實務見解一直以來對於所謂「收回自住」或「收回重新建築」事項,均要求出租人須就「客觀上有收回自住或重新建築之正當事由及必要性」情形負證明之責,對出租人而言顯然較為不利。

 

五、總結而言,雖然土地法第100條有基於保護經濟上相對弱勢之承租人之目的性考量,然出租人若能於了解上述規定後,於以租賃房屋作為理財工具時,針對是否簽定有期限租賃、租賃期間長短、掌握租賃期限屆滿與否等事項詳加斟酌,即能於享受理財之同時不讓自己陷於僵局。

 

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