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天啊,我是不是買到海砂屋了

2019-08-21

呂旺積

律師

【企業管理部-企業風險控管及工商諮詢】

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天啊,我是不是買到海砂屋了


問:房價高漲買房子真的好難,我最近好不容易在郊區買了一間中古屋,想說來進行屬於我的全能住宅改造王,不料拆除天花板後,卻看到樑柱有水泥塊剝落痕跡,該不會我買了一間海砂屋嗎?我可以解約嗎?

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呂律師評析

「海砂屋」的定義

海砂屋,在台灣通俗的說法是指使用含鹽份的海砂摻入預拌混凝土所建造的房屋;精確的說法則是依據中華民國國家標準CNS 3090的定義,指的是「混凝土氯離子含量超過標準值(0.3kg/m3)」。海砂屋常見的問題有:牆壁及天花板混凝土剝落、鋼筋外露鏽蝕等,影響居住安全。在不動產交易過程中,混凝土氯離子含量數據會大幅影響估價結果。除了建造用料不良的狀況之外,海風、工業蒸氣、工業粉塵、地下水滲入、以及使用含氯的房屋修補材料,也可能造成房屋的氯離子濃度升高。換句話說,海砂屋是建築物混凝土內有氯離子含量過高(超過國家標準)現象,而氯能子過高,通常會導致建築物鋼筋鏽蝕、混凝土剝落、建物使用壽命減短等現象(最高法院95年度台上字第287號民事裁定、金門地方法院92年度訴字第13號民事判決要旨參照)。

 

如何確定是否為海砂屋?

一般會發現海砂屋,通常是房屋已有鋼筋鏽蝕、混凝土剝落之情形。然而,是不是海砂屋,必須檢測混凝土中氯離子含量才能判斷,通常要從建築物樑柱等處取樣混凝土,再送至檢驗單位檢驗才能確定。

 

賣方是否要擔保房子不是海砂屋?

房屋買賣之賣方,依據民法第354條必須擔保其所出售的房屋在交屋時,沒有足以减少房屋價值或通常效用的瑕疵存在。然而,海砂屋既足以使鋼筋鏽蝕、混凝土剝落、使用壽命減短,顯然將影響一般人交易意願,足以影響房屋交易價格。是以,海砂屋一般而言,屬於足以減少房屋價值及通常效用之瑕疵。因此,實務見解認:「海砂屋不但使牆面、樓版、樑柱析晶、绣斑而醜化外觀,其內之鋼筋、混凝土亦分別受氯離子及鹽鹼金屬離子腐蝕而膨脹、龜裂、剝落,勢必影響其服務性、耐久性及結構安全而降低房屋之整體使用效能。目前又無絕對有效之腐蝕檢測及防蝕方法加以復原或補強,向為一般買受人於購屋時所極力避免之嫌惡標的,更難以脫手轉售,其使用、交換價值均明顯低於正常房屋,即屬民法第354條所謂減少其價值及通常效用之瑕疵。」(金門地方法院98年度訴字第13號民事判決要旨參照)。

 

買到海砂屋該如何主張權利?

買到海砂屋時,因為海砂屋存有前述價值及效用的瑕疵,買方即得依民法第359條規定,主張物之瑕疵擔保權利。依據民法第359條物之瑕疵擔保規定,海砂屋買受人得選擇解除買賣契約或請求減少買賣價金。但解除買賣契約顯失公平時,買受人僅得請求減少買賣價金。是否為顯失公平,依據實務之見解,須衡量瑕疵對於買受人所生之損害,與解除對於出賣人所生之損害,不可一概而論(最高法院73年度台上字第4360號判決要旨參照)。實務上有認為,如果海砂屋情況嚴重,導致「安全堪慮」、「不適合居住」,買受人即有權選擇解除買賣契約或減少價金。然而,雖是海砂屋,但未達到不適宜居住程度,即有可能因為瑕疵並非重大、解除契約顯失公平而不得解除買賣契約,而僅能請求減少價金(最高法院96年度台上字第1277號民事判決、95年度台上字第287號民事裁定要旨參照)。

 

買方發現房子是海砂屋時,依據民法第356條,應即通知出賣人(以存證信函通知賣方)。縱使交屋當時沒有發現,日後才發現是海砂屋,買方還是要在發現時,立即通知原出賣人以利主張權利。民法第365條規定:「買受人因物有瑕疵,而得解除契約或請求減少價金者,其解除權或請求權,於買受人依第356條規定為通知後6個月間不行使或自物之交付時起經過5年而消滅。前項關於6個月期間之規定,於出賣人故意不告知瑕疵者,不適用之。」

 

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