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租地建屋承租人之基地優先承買權--簡析最高法院108年度台上字第2636號民事判決

2020-08-31

租地建屋承租人之基地優先承買權--最高法院108年度台上字第2636號民事判決

承租人取得基地所有權前喪失房屋所有權或基地承租權,除基地承租權及買賣契約已由取得房屋所有權之第三人承受,該買賣契約隨同喪失優先購買資格而失效。

判決要旨

按土地法第104條第1項規定租用基地建築房屋之承租人,於出租人之基地出賣時,有依同樣條件優先購買之權,此雖屬成立買賣契約之形成權,承租人一經行使,即與出賣人間成立買賣契約,但立法意旨既在使基地與基地上之房屋合歸一人所有,以盡經濟上之效用,並杜紛爭,則該買賣契約效力之存續,自以承租人於基地所有權移轉登記完成前,仍具優先購買資格為要件。倘承租人取得基地所有權移轉登記前喪失房屋所有權或基地承租權,而無優先購買之資格時,前開立法目的既無由達成,則除承租人對基地之租賃關係及買賣契約已併由取得房屋所有權之第三人承受,買賣契約之存續仍合於立法目的等情形外,應解為買賣契約隨同其喪失優先購買資格而失效。

(裁判要旨內容由法源資訊整理)

 新聞來源

 

改編案例小故事

甲乙丙丁共有A地,應有部分各為1/4,甲經共有人全體同意後於A地上興建B屋出租,嗣後,甲又將其A地之應有部分1/4贈予戊,戊嗣於隔年將該應有部分出買予己。

己於取得A地所有權後,旋即向甲請求拆屋還地,經法院判定甲對於A地具法定租賃權後,甲遂以A地有法定租賃權存在,自得依土地法第104條第1項規定,享有依同樣條件優先向戊購

買系爭應有部分之權利,然戊於出賣土地於己時,並未將上開購買條件通知甲。因此甲爰依土地法第104 條規定,請求確認其對於A土地之應有部分有優先購買權,並塗銷戊己間之移轉登記。

惟訴訟程序中,B屋經法院強制執行程序拍賣由第三人庚拍定取得所有權。

問:甲此時仍否得依土地法104條之規定,主張優先購買權?

 

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法學小教室

土地承租人之優先購買權

所謂優先承買權,顧名思義係指依法律規定,具一定條件之人,有優於其他承買人而先買之權利,此所謂一定條件,包括如共有人之優先承買權,以及本案中之承租人之優先承買權。

依民法第426條之2及土地法第104條之規定,承租人之優先購買權具有物權效力,如出賣人未以書面通知優先承買權人而為所有權移轉登記時,優先承買權人可主張該買賣契約無效,優先承買權人此時可向法院訴請塗銷移轉登記後,再由出賣人移轉登記予優先承買權人。

此優先承買權規定之立法意旨係在於,係在使基地與基地上之房屋合歸一人所有,以盡經濟上之效用,並杜紛爭。

本案中,承審法官認為,基於該立法意旨,倘承租人取得基地所有權移轉登記前喪失房屋所有權或基地承租權,而無優先購買之資格時,前開立法目的既無由達成,則除承租人對基地之租賃關係及買賣契約已併由取得房屋所有權之第三人承受,買賣契約之存續仍合於立法目的等情形外,應解為買賣契約隨同其喪失優先購買資格而失效。

因此,甲取得A地應有部分所有權移轉登記前喪因法院強制執行程序而失去B屋所有權及A地承租權,則甲對A地之法定租賃關係已併由取得房屋所有權之第三人庚繼受,此時甲主張其具有優先承買權自無理由。

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法規小辭典

土地法第104條

基地出賣時,地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時,基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之。

前項優先購買權人,於接到出賣通知後十日內不表示者,其優先權視為放棄。出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者,其契約不得對抗優先購買權人。

民法第426之2條

租用基地建築房屋,出租人出賣基地時,承租人有依同樣條件優先承買之權。承租人出賣房屋時,基地所有人有依同樣條件優先承買之權。

前項情形,出賣人應將出賣條件以書面通知優先承買權人。優先承買權人於通知達到後十日內未以書面表示承買者,視為放棄。

出賣人未以書面通知優先承買權人而為所有權之移轉登記者,不得對抗優先承買權人。

 

 

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