成功案例分享-借名登記法律風險
什麼是借名登記？
依最高法院99年台上字第1662號判決的定義：「借名登記，謂當事人約定一方將自己之財產以他方名義登記，而仍由自己管理、使用、處分，他方允就該財產為出名登記之契約。」
白話的說，當不動產真正的所有權人，因為節稅、貸款、債務、登記名義人的資格限制(如農地登記限自耕農資格)等各方面原因考量，與他人協議後，而將自己之不動產登記於他人名下，我們就稱為借名登記，更白話的說，也就是找個俗稱的人頭，然後將自己的不動產登記在這位人頭名下，其中借他人名字來為自己不動產登記的人，我們稱為「借名人(以下簡稱A)」；而將名字出借予他人作為不動產登記之人(也就是人頭)，我們則稱為「出名人(以下簡稱B)」。
因借名登記所發生的法律爭議不少，加上近期接連處理了數件借名登記的案子，在此以改編實際案例的方式，分別從「借名人(A)」、「出名人(B)」的角度，跟大家介紹幾件承辦過且常見的借名登記爭議，提醒大家如果確實有借名登記的必要，那麼在辦理不動產借名登記前，所應該考慮後續可能的法律風險。
勝訴律師：江楷強律師
案例一-借名人之風險
Ａ的先生負債累累並染有吸毒惡習，為避免其名下財產遭影響，A與姊姊B協議並取得B同意後，乃將自己購買之不動產直接登記於B的名下。一段時間後A與先生離婚，A向B請求返還不動產登記，B則以各種理由拖延，甚至要求高額的費用拒不返還，A應如何透過法律程序將該不動產回復登記於自己名下？
案例說明
類似爭議是許多借名登記案件最常發生的問題，也就是借名登記後，出名人B事後不願配合返還不動產登記。此時借名人A只能透過訴訟程序，向法院起訴請求B返還該不動產。
因原告在訴訟中必須負舉證責任，在實際訴訟案例中，事前證據資料準備充分與否，對訴訟勝敗的影響相當大。以本案而言，A必須先證明自己是該不動產的真正所有權人，才能請求法院判決B應返還該不動產。但長年以來該不動產均登記在B的名下，A、B辦理借名登記時，如果又沒有白紙黑字明確記載雙方有借名登記的法律關係，A又該如何證明自己才是該不動產的真正所有權人？
為了協助A取回其不動產，本件訴訟上我們引用了最高法院98年度台上字第1048號判決意旨：「雖未能提出系爭土地確有借名登記契約關係存在之直接證據，但若能證明系爭土地之出面洽簽及出資所購者，貸款、房地稅捐繳納者，及其使用及管理等之間接事實，亦足證明系爭土地之借名登記契約存在。」判決意旨告訴我們，縱使沒有直接證據，但只要能夠提出相關間接事實，也能夠作為間接證據，進而證明借名登記契約的存在。因此我們除了請A提出當年不動產交易的所有資料(包括不動產是由A出面洽簽、A向銀行申辦房貸及繳納貸款之紀錄、相關稅捐繳納紀錄、該不動產使用現況照片、提出土地及建物權狀正本等資料)，一一向法院說明A確實只是以B的名義登記不動產，但仍由A自己管理、使用、處分，另再提出A、B之通訊軟體對話紀錄，輔助證明A確實為該不動產真正所有權人，最終成功讓法院相信A始為該不動產之真正所有權人，為A取得勝訴判決，將該不動產移轉登記於A名下。
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看更多：借名登記法律風險(二)、借名登記法律風險(三)
