成功案例分享-借名登記法律風險
什麼是借名登記?
依最高法院99年台上字第1662號判決的定義:「借名登記,謂當事人約定一方將自己之財產以他方名義登記,而仍由自己管理、使用、處分,他方允就該財產為出名登記之契約。」
白話的說,當不動產真正的所有權人,因為節稅、貸款、債務、登記名義人的資格限制(如農地登記限自耕農資格)等各方面原因考量,與他人協議後,而將自己之不動產登記於他人名下,我們就稱為借名登記,更白話的說,也就是找個俗稱的人頭,然後將自己的不動產登記在這位人頭名下,其中借他人名字來為自己不動產登記的人,我們稱為「借名人(以下簡稱A)」;而將名字出借予他人作為不動產登記之人(也就是人頭),我們則稱為「出名人(以下簡稱B)」。
因借名登記所發生的法律爭議不少,加上近期接連處理了數件借名登記的案子,在此以改編實際案例的方式,分別從「借名人(A)」、「出名人(B)」的角度,跟大家介紹幾件承辦過且常見的借名登記爭議,提醒大家如果確實有借名登記的必要,那麼在辦理不動產借名登記前,所應該考慮後續可能的法律風險。
勝訴律師:江楷強律師
案例一-借名人之風險
A的先生負債累累並染有吸毒惡習,為避免其名下財產遭影響,A與姊姊B協議並取得B同意後,乃將自己購買之不動產直接登記於B的名下。一段時間後A與先生離婚,A向B請求返還不動產登記,B則以各種理由拖延,甚至要求高額的費用拒不返還,A應如何透過法律程序將該不動產回復登記於自己名下?
案例說明
類似爭議是許多借名登記案件最常發生的問題,也就是借名登記後,出名人B事後不願配合返還不動產登記。此時借名人A只能透過訴訟程序,向法院起訴請求B返還該不動產。
因原告在訴訟中必須負舉證責任,在實際訴訟案例中,事前證據資料準備充分與否,對訴訟勝敗的影響相當大。以本案而言,A必須先證明自己是該不動產的真正所有權人,才能請求法院判決B應返還該不動產。但長年以來該不動產均登記在B的名下,A、B辦理借名登記時,如果又沒有白紙黑字明確記載雙方有借名登記的法律關係,A又該如何證明自己才是該不動產的真正所有權人?
為了協助A取回其不動產,本件訴訟上我們引用了最高法院98年度台上字第1048號判決意旨:「雖未能提出系爭土地確有借名登記契約關係存在之直接證據,但若能證明系爭土地之出面洽簽及出資所購者,貸款、房地稅捐繳納者,及其使用及管理等之間接事實,亦足證明系爭土地之借名登記契約存在。」判決意旨告訴我們,縱使沒有直接證據,但只要能夠提出相關間接事實,也能夠作為間接證據,進而證明借名登記契約的存在。因此我們除了請A提出當年不動產交易的所有資料(包括不動產是由A出面洽簽、A向銀行申辦房貸及繳納貸款之紀錄、相關稅捐繳納紀錄、該不動產使用現況照片、提出土地及建物權狀正本等資料),一一向法院說明A確實只是以B的名義登記不動產,但仍由A自己管理、使用、處分,另再提出A、B之通訊軟體對話紀錄,輔助證明A確實為該不動產真正所有權人,最終成功讓法院相信A始為該不動產之真正所有權人,為A取得勝訴判決,將該不動產移轉登記於A名下。
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