案例事實
X公司為不動產仲介業者，Y欲出售名下房屋，兩造遂於105 年12月間簽訂「專任委託銷售契約書」，約定銷售價格5,225 萬元，委託期間自105 年12月7 日起至106 年3 月6 日止，共四個月，期滿未續簽。惟X公司主張Y仍有口頭委託其繼續銷售。嗣106年6月6日Z與X公司簽訂「要約書」，承買價為3,600 萬元。X公司雖有促成Y、Z成交，惟於案件成熟之際，Y、Z私下成交。X公司遂依「專任委託銷售契約」、「要約書」，以及民法第568 條第1 項，請求Y、Z分別以成交總價4 ％、2 ％給付仲介服務費。
法院判決
X公司與被告Y間曾於系爭契約書105 年12月7 日簽署後，再為簽署系爭變更契約，將原委託售價由5,688 萬元降至實拿5,000 萬元之5,225 萬元，並將委託期間最末日由原106 年3 月6 日延至106 年3 月31日之情（見本院卷第15頁），則消費者Y(賣方)抗辯其與他造間之委託銷售，必以契約書面方式為之等語，及另一被告Z(買方)抗辯於上述最末日106年3 月31日屆至後，因X公司與Y倆人未再有任何書面契約，依民法第166條規定，X公司所稱X、Y間續有口頭有效約定乙節，於法不合等語，被告2 人前開抗辯俱屬可採，故X公司與Y自106年4月1日起已無契約關係，原告X依據契約關係對Y求為給付報酬，為無理由。(臺灣新竹地方法院107 年度訴字第214號民事判決參照)
律師評析
不動產委託銷售契約為仲介契約類型之一，一般區分為專任銷售、專任委託銷售、一般委託銷售。所謂專任銷售契約，指在委託期限內，只能由仲介人代為尋找買主，無論誰找到買主，仲介人皆可請求報酬，在臺灣一般仲介契約均屬此一類型，但卻使用專任委託銷售契約一詞(以下以專任委託銷售契約稱之)。
委託銷售期間為不動產委託銷售之必要之點、重要事項。常見委託銷售之賣方於委託期間屆至，不願與仲介業者續簽書面，僅口頭表示繼續委託銷售。當嗣後不動產成交時，原來委託銷售(或承購)之消費者，是否仍需依原書面契約給付一定比例仲介報酬，即衍生相關紛爭。
不動產經紀業管理條例第21條第1項雖規定:「經紀業與委託人簽訂委託契約書後，方得刊登廣告及銷售。」違反上開規定者，依同法第29條得由主管機關處新臺幣六萬元以上三十萬元以下罰鍰；惟此僅為主管機關之行政管理措施。此外，依臺灣高等法院高雄分院108年度上易字第347號民事判決，依一般交易常情，倘仲介業者與賣方口頭合意延長委託銷售契約，亦應約定延長之期間，否則賣方自無陷於不確定期限內均不得自行或再行委託他人銷售系爭房地之可能。
本件爭點乃不動產經紀業者X與賣方Y間之專任委託銷售契約，於期限屆至後，得否口頭延長？若系爭房地嗣經Y、Z自行成交，X得否請求原委託人Y、Z給付仲介報酬？法院最後認定，X公司與Y自106 年4 月1 日起已無契約關係，X公司與Z自107 年7 月某日起已無契約關係。因此，系爭房地於106 年9 月29日雖由Y以4,600 萬元出售予Z，因X、Y間委託銷售契約、X、Z間委託承購契約，期間均屆至均未續簽，X依據契約關係對被告2人求為給付報酬及其遲延利息，均無理由。
法學小辭典
民法第565條
「稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。」
民法第568條第1項
「居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬。」
「書面委託銷售契約」，其契約之基本要素為委託銷售期間、委託銷售價格、服務報酬(臺灣高等法院111年度上易字第1365號、臺灣高等法院臺南分院110年度重上字第5號民事判決)。
謝哲勝，非對話意思表示生效時點，月旦法學教室252期，2023年10月。
