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合建契約之性質_簡析臺灣高等法院臺中分院111年度重上字第66號民事判決

2024-01-23

一、法院判決

臺灣高等法院臺中分院民事判決111年度重上字第66號

 按當事人約定,一方提供土地而由他方建築房屋,並依約定比例分受建造完成之房屋及其基地之合建契約,究為互易、承攬、承攬與買賣之混合、合夥或其他契約,應依契約之內容,探求當事人立約當時之真意決定之(最高法院91年度台上字第203號判決意旨參照)。次按兩造所訂合建契約,係約定甲提供土地,乙負責承建四樓房屋兩幢,建築完成後,甲、乙雙方各分得四樓房屋一幢,顯係約定兩造共同出資興建房屋後平均分配之合夥契約,核與當事人約定一方與他方完成一定工作,而得請求給付報酬之承攬契約截然有別(最高法院69年度台上字第1372號判決意旨參照)。

 另按如兩造所訂房屋合建契約,為買賣與承攬之混合契約,則目前社會上合建房屋之型態,係營造業在地主土地上建屋,分歸地主之房屋,係營造業者以地主所有之意思為地主興建,分歸營造業者之房屋,營造業者為原始取得人取得房屋之所有權;且性質上係由建築商承攬完成一定工作,而以地主應給予之報酬充作建築商買受由其分得部分基地之價款,並由地主及建商各就其分得之房屋以自己名義取得建築執照(最高法院69年度台上字第750號、86年度台上字第1019號判決意旨參照)。

 再按自合建契約內容觀察,既由地主提供土地,供他方建屋,建成後房地產權分歸雙方取得,則其行為顯為土地與房屋之互易,應準用買賣之規定(最高法院68年度台上字第328號判決意旨參照)。復按地主出地,建商出資合建房屋,其行為究為合夥、承攬、互易,或其他契約,應探求訂約當事人之意思表示及目的決定之。如其契約重在雙方約定出資 (一出土地,一出建築資金) ,以經營共同事業,自屬 合夥。倘契約著重在建築商為地主完成一定之建屋工作後,接受報酬,則為承攬。如契約之目的,在於財產權之交換 (即以地易屋) 則為互易(最高法院72年度台上字第4281號判決意旨參見

二、律師評析

 雙方成立合建契約,其性質究竟為何,實務上通常認定有互易、合夥、承攬、承攬與買賣混合契約等性質,對於應適用何者首先應先探求當事人間的真意,視其契約條款如何訂定、雙方間之意思及其他因素綜合判斷。

 上開判決整理各種契約性質認定的最高法院判決,可知互易契約重在土地、房屋所有權的移轉;合夥契約係雙方以共同經營事業的意思出資,並約定以一定比例分配合建利益;買賣及承攬之混合契約則係建商以承攬的方式興建房屋,地主應給付予建商的報酬則與建商應給付地主的土地價款互為替代,兩者就各自取得的房屋分別取得建照執照;承攬契約係建商為地主建商建造房屋取得報酬。合建契約的性質多樣,應依當事人的真意為釐清,才能就合建利益分配及雙方間的權利義務為適當的認定。

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