前提事實
媒體報導因高齡化社會來臨，近年來銀行辦理以房養老貸款的件數不斷增加，那麼什麼是以房養老貸款？有哪些條件？申辦時又該注意哪些事項？
近年來多次擔任華南銀行「安養房貸」的見證律師，陪同銀行承辦人員在民眾辦理貸款時提供相關法律諮詢服務，因此這篇文章就以親身參與的實務經驗，介紹以房養老貸款的制度，及提醒相關注意事項。
政策背景
以房養老貸款，正式名稱為「商業型不動產逆向抵押貸款」，是政府考量許多60歲以上的年長者除了年輕時打拼買下的房子以外，手邊沒有多餘的存款及財產，子女也因收入有限無法扶養，因此為提供年長者經濟保障，由年長者將自己的房子抵押給銀行(目前主要為公股銀行)，由銀行評估房子價值、預期壽命等因素後，按月給付年長者生活費，房子仍然屬於年長者所有，年長者也可繼續居住在自己的房屋直至終老，這樣不僅可減輕子女扶養負擔，也可使年長者有足夠的現金流，可以支付日常醫療、照護費用及雜支開銷，讓退休生活更有品質與保障。在年長者過世後，子女或繼承人則可與銀行協商償還貸款，或由銀行處分該房子受償。
與常見不動產抵押的差別是，一般不動產抵押是抵押人每月繳交本金及利息給銀行，直到全部清償完畢；以房養老則是拿房子去跟銀行貸款，銀行反過來每月給你一筆錢，直到生命盡頭再由子女、繼承人與銀行協商償還貸款，或由銀行拍賣該房子受償。因為與傳統貸款模式相反，所以名稱中有「逆向」二字。
貸款條件及內容
一、貸款條件
年滿60歲即可申請，貸款成數最高為房屋價值的七成，貸款期間約30年，在此期間只需
繳納利息，由銀行直接從每月發給的月付金內扣除，本金則於到期後(貸款人過世)由繼承人與銀行協商償還，或直接由銀行向法院聲請拍賣房屋受償。
二、需指定「通知義務人」
當貸款人過世後，通知義務人須負責通知銀行。通知義務人不是保證人，也不負有還款的義務，單純就是於貸款人過世時負責通知銀行。通知義務人的身分不限，通常為貸款人的子女、法定繼承人，或其他願意擔任之人均可。
三、申辦相關費用
包含銀行申辦費用、聯徵費用、火災及地震保險費、地政機關設定費用、代書費等。
另外考量以房養老的貸款人均為年長者，為保障消費者權益，各銀行辦理以房養老業務時，也會邀請律師到場提供諮詢、見證，使貸款人及通知義務人都能充分瞭解以房養老貸款契約之內容，因此也會有律師費用的支出。
四、貸款人過世後，抵押房子的後續處理
貸款人過世後，繼承人可以選擇一次清償本金及利息、與銀行協議分期，或由繼承人以借新還舊等方式清償借款。也可以選擇由銀行拍賣房子，如房子價值較高，銀行在拍賣、收回本金及利息後仍有餘額，也會還給繼承人。但如拍賣後不足清償本金及利息，繼承人也不需負責，銀行會自行承擔。
應特別注意事項
台灣邁入高齡化社會，這時代養兒已不一定能防老，因此對於有特定需求的年長者來說，以房養老能夠更加活化自有房屋的價值，進而獲得更有品質的退休生活，確實有上面所說的許多優點。
但各家銀行提供之方案都不同(例如有的銀行是每月固定撥款，即使不動用也要付利息；但華南銀行推出之「安養房貸」則較彈性，可隨借隨還，且不動用就不計息，每月未用動之額度可累積至下一個月動用，資金運用上可較彈性)，建議如果對於以房養老貸款有興趣，可主動徵詢有開辦以房養老房貸的銀行或有相關經驗之專業律師，尤其應請各銀行提供「本息攤還試算表」，並詳細檢視、比較各銀行提供的貸款金額、利息、貸款期數、每月撥付額度等方案，當然也建議與家人、繼承人商量後再辦理，以免日後產生家庭糾紛。
