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無自耕能力為農地買賣,無效?!

2020-07-30

李思怡

律師

【勞雇關係部-企業人力資源整合與規劃】

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無自耕能力為農地買賣,無效?!

法學小教室--李律師評析

當事人間於民國89年土地法第30條第1項刪除前,就農地訂立買賣契約,惟購買農地之承買人無自耕能力時,該買賣契約是否因民法第71條第1項、第246條第1項無效?依最高法院見解,關於農地之買賣,承買人雖係無自耕能力之人,如約定由承買人指定登記與任何有自耕能力之第三人,或具體約定登記與有自耕能力之特定第三人,即非民法第246條第1項以不能之給付為契約之標的,難認其契約為無效。此外,立約當時承買人雖無自耕能力,而約定待承買人自己有自耕能力時方為移轉登記,或約定該項耕地之所有權移轉與無自耕能力之特定第三人,待該第三人有自耕能力時再為移轉登記者,其契約仍為有效。故承買人雖無自耕能力,系爭買賣契約亦非必然無效,而應視是否有指定、約定登記名義人,或約定得為移轉登記時再為移轉等具體約定事由而判斷契約是否有效。

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法規小辭典

土地法第30條第1項(89年1月6日刪除前)

私有農地所有權之移轉,其承受人以能自耕者為限。

民法第71條第1項

法律行為,違反強制或禁止之規定者,無效。但其規定並不以之為無效者,不在此限。

民法第246條第1項

以不能之給付為契約標的者,其契約為無效。但其不能情形可以除去,而當事人訂約時並預期於不能之情形除去後為給付者,其契約仍為有效。

最高法院 106 年度 台上 字第 2683 號 判決

關於農地之買賣,承買人雖係無自耕能力之人,如約定由承買人指定登記與任何有自耕能力之第三人,或具體約定登記與有自耕能力之特定第三人,即非民法第246條第1項以不能之給付為契約之標的,難認其契約為無效。此外,立約當時承買人雖無自耕能力,而約定待承買人自己有自耕能力時方為移轉登記,或約定該項耕地之所有權移轉與無自耕能力之特定第三人,待該第三人有自耕能力時再為移轉登記者,其契約仍為有效。

 

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