法拍屋怎麼買？PART 2
法院拍賣程序
在許多地方都曾有開課的經驗，不管是創業法律講座、高普考補習班、勞資權益、租稅優惠的課程，這些經驗告訴我，要讓觀眾快速了解一個觀念，千言萬語不如一張圖，所以法院究竟如何進行拍賣的程序，我們先看圖吧：
當然實際上法院拍賣程序中的「眉眉角角」複雜多了，不會只有這7道步驟，但這7步驟卻是法院拍賣最重要的程序。首先，法院收到債權人的聲請後，會直接透過法院、地政機關的內部連線，在電腦上按幾個鍵，地政機關就會直接註記房屋已查封，同時法院會訂個日期，發函請債權人一同至現場貼封條。在貼封條或執行的過程中，債務人內心的自然是愁雲慘霧(激動一點的債務人，現場直接搬瓦斯桶、拿刀揚言同歸於盡阻止執行程序的也有見過)。緊接著法院指派的估價師會到現場估價、拍照，等法院收到估價師製作的鑑價報告後，就會製作拍賣公告、指定拍賣日期時間，通知債權人將公告登報，同時將資訊貼在法院布告欄，讓有興趣的民眾參與投標了。
(法院布告欄密密麻麻的拍賣公告)
除非極度熱門的物件，通常第一次拍賣不會有人投標，法院就會將第一次拍賣的價格打八折(這也是法拍比較便宜的原因)，定下次拍賣的日期時間，接著貼拍賣公告、通知債權人登報，重複第一次拍賣的流程。如果第二拍有人想投標，就必須填寫投標書，備妥2成保證金(金融業者為發票人之支票、匯票或本票)一起投入票匭內，以最高價得標。有得標者，必須在7日內繳交8成尾款，這筆錢可不是小數目，而且多數銀行沒有承辦這種貸款，因此必須先準備好，否則時間到繳不出錢，法院可是會直接沒收保證金的；至於沒得標者，法院會當場發還保證金票據。
在得標人繳清尾款後，法院會製作「權利移轉證書」寄給達標人，這時得標人就算是取得該法拍屋的所有權了。但法拍就跟一般不動產買賣一樣，還是需要到稅捐機關繳稅、地政事務所辦理過戶後，土地及建物謄本上才會標示得標人的名字。
下一期我們將會介紹哪裡可以搜尋法拍資訊，以及應如何解讀法拍公告。
